Перепрыгнули через генплан
Если заглянуть в российские законы, то любая стройка невозможна без опоры на три градостроительных документа: генеральный план города, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и документацию по планировке территории. ПЗЗ играют особую роль, они должны защищать издавна сложившиеся на какой-то территории виды землепользования, права собственников и всех проживающих там людей от посягательств на насильственное изменение привычного окружения.
Почему-то в самарской практике ПЗЗ едва ли не приравниваются к разрешению на строительство, а чиновники смело ссылаются на них, объясняя логичность точечной застройки. Сейчас в городе действуют ПЗЗ от 2001 года, которые морально и законодательно устарели.
- В Самаре сложилась уникальная ситуация, будто время обратилось вспять. Вернув ПЗЗ 2001 года, мы сами вернулись на много лет назад, когда еще не было кадастра объектов недвижимости, - проясняет ситуацию Юрий КОРЯКИН, председатель правления СРОО «Союз архитекторов России». - В прошлом году на основе генплана от 2008 года были утверждены новые ПЗЗ, но они сделаны как будто «на новенького». В самом их тексте много неточностей, замалчиваний принципиальных положений Градостроительного кодекса, в графической части – отступлений от генплана. Их создатели «перепрыгнули» через генплан города Самары, хотя сначала все изменения функционального назначения территорий должны быть внесены именно в генплан.
Новые ПЗЗ, которые были приняты как-то подозрительно быстро незадолго до выборов, оказались никудышными - в мае их отменил областной суд. В начале ноября городские чиновники едва ли не в последний день перед тем, как истек срок подачи надзорной жалобы на майское решение, поспешили в суд, чтобы попытаться вернуть прошлогодние ПЗЗ. Мотивировали своё решение тем, что права добросовестных приобретателей, которые накупили квартир в новостройках, оказались ущемлены. Да и инвесторы могут отвернуть носы от Самары, если не разрешить им вкладывать деньги в строительство на приглянувшихся территориях. Об интересах людей, давно живущих в изуродованных точечной застройкой микрорайонах, - ни слова.
Защита кошельков
По странному стечению обстоятельств, ответ на запрос «АиФ-Самара», заблаговременно направленный в адрес городской администрации, к моменту сдачи материала в номер не пришел. Свет на административную логику пролил юрист Анатолий ОРЕХОВ.
- ПЗЗ 2010 года, хотя им и придавались черты защиты интересов жителей города, в основном призваны удовлетворять интересы крупных застройщиков и землепользователей. По моему мнению, основная цель их принятия – узаконить начатое или будущее строительство на территориях, которые числятся природоохранными зонами, памятниками. Такое ощущение, что юристы в их разработке участия не принимали, поэтому ПЗЗ имеют двоякое и троякое толкование, - поясняет правовед. – Они элементарно не учитывают генплан города. Именно поэтому они и были отменены областным судом. И шанс, что чиновникам удастся обжаловать это решение, – минимальный.
Депутат Губдумы Михаил МАТВЕЕВ видит в отмененных правилах, помимо многих спорных моментов, ряд решений в пользу горожан. Например, особый охраняемый режим для Ботанического сада. Но депутат при этом отмечает:
- В общем и целом правила отражают борьбу финансовых группировок за различные земельные участки. Сменилась власть, - поменялись интересы. Например, будучи областным министром экологии Азаров боролся за отмену этих правил, а теперь решил судиться, получается, сам с собой. Это передел собственности, раньше участки принадлежали одним коммерсантам, теперь пришли другие и хотят их забрать. Крайними оказываются жители, - делает неутешительный вывод областной парламентарий.
Депутат Думы г.о. Самара Максим ФЕДОРОВ настроен более миролюбиво и даже видит в ПЗЗ-2010 защиту от атак строительных компаний на парки и скверы. Вот только он так и не смог объяснить, чем же хороши правила, которые поменяли зонирование под стадионом «Буревестник» и ипподромом, узаконив там коммерческую застройку. К слову, в октябре, в разгар кампании борьбы с «рубщиками елей», мэр Азаров во всеуслышание заявлял, что вместе с депутатами будет заниматься изменением зонирования, чтобы вернуть земельный участок под стадионом «Буревестник» в зону спортивных сооружений. И вдруг такой пердюмонокль!
Формальный подход
Впрочем, чиновники ссылаются на то, что изменения в ПЗЗ возможны только после согласования с общественностью. На деле механизм публичных слушаний настолько несовершенен, что легко играет на руку заинтересованной стороне. Например, объявление о слушаниях печатается в городской газете. Много в Самаре людей, которые ее читают? «АиФ-Самара» как-то побывал на подобных слушаниях и не мог отделаться от ощущения, что большая половина присутствовавших в зале чиновники городской и районной администрации.
Даже если одна десятитысячная населения каким-то образом узнала о мероприятии, большая часть этих счастливчиков живет совсем не в том районе, где планируется уплотнительная застройка, а значит, им все равно, что возведут на другом конце города.
- Публичные слушания, по большому счету, – спектакль, нет механизма, который регулировал бы вопрос присутствия на них жителей определенных территорий, подлежащих зональному изменению. И это активно используется в интересах застройщиков. В комиссии по землепользованию и застройке большая часть – чиновники, но даже если они проголосуют против, у главы города есть полномочия всё равно вынести решение «за». И оспорить это можно только в том случае, если не было самого факта публичных слушаний, - говорит Михаил Матвеев.
Но что же мешает создать совершенно новые ПЗЗ, учитывающие интересы и жителей, и инвесторов?
- Для того чтобы грамотно разработать новые правила, нужна команда хорошо подготовленных специалистов. Но городские чиновники постоянно обновляются по принципу верноподданничества, а не профессионализма. В департаменте архитектуры и строительства, а также управления имуществом нет квалифицированных специалистов. Тот же Рубаков имеет весьма отдаленное отношение и к архитектуре, и к градостроительству, - считает Орехов.
- Для создания новых ПЗЗ сил самарских специалистов не хватит, но их можно пригласить, например, из объединения планировщиков России. При этом местные специалисты обязательно должны участвовать в работе, учиться у асов. Градостроительство – не архитектура. Наши архитекторы могут помочь в разработке градостроительных регламентов, а вот высококлассных градостроителей для разработки правил мы ещё не вырастили, - вторит юристу архитектор Корякин.
МНЕНИЕ
Юрий КОРЯКИН, председатель правления СРОО «Союз архитекторов России»:
- Мы были против новых ПЗЗ, я предупреждал, что нельзя менять основу, ведь она всё равно соответствовала духу времени. Одно из серьезных замечаний – в новые правила не вставили важное положение: сложившиеся на определенной территории землепользование и виды деятельности не меняются при новых правилах, если это не угрожает культурному наследию, не наносит ущерб окружающей среде, жизни и здоровью людей. И я вижу в этом лукавство, лазейку для смышленых чиновников.
Анатолий ОРЕХОВ, юрист:
- Наша администрация будет стремиться подогнать ПЗЗ под точечную застройку. Все многочисленные строительные компании находятся под контролем чиновников муниципального и областного звена или правоохранительных органов. Эти люди имеют возможность получать сведения о свободных территориях, которые первоначально предполагались под зеленые насаждения, спортивные или детские площадки, зоны отдыха. При точечной застройке достигается максимальная прибыль при минимальных вложениях.
