Задолженность управляющих компаний и крупных ТСН перед поставщиками ресурсов остаётся серьёзной проблемой как для Самарской области в целом, так и для Тольятти в частности. Серьёзной, но не единственной. Ситуацию на региональном и городском рынке управления многоквартирными домами проанализировал генеральный директор ООО «Управляющая компания № 2 жилищно-коммунального хозяйства», депутат думы Тольятти Дмитрий Лаврусь.
Долгие долги
Дмитрий Пархоменко, samara.aif.ru: Дмитрий Сергеевич, как на ваш взгляд ситуация с задолженностью УК и ТСН перед ресурсоснабжающими компаниями сказывается на здоровье регионального рынка управления МКД? Каковы негативные последствия для жильцов, для собственников?
Дмитрий Лаврусь: Таких ситуаций, к сожалению, всё больше. У некоторых недобросовестных компаний задолженность накапливается годами. Негативных последствий много. Предприятия недополучают деньги, терпят убытки. Стоит помнить, что на них трудятся люди. Что касается жителей, им никто из-за этого не отключит свет или тепло, но долги скажутся на финансовых возможностях ресурсных организаций содержать и обновлять сети. Им попросту будет не хватать денег. Выход из строя жизненно важной инфраструктуры может привести к социальному взрыву.
Лучшим решением проблемы, на мой взгляд, станет переход на прямые договоры. Если люди будут напрямую платить поставщику, проблема иссякнет. Для добросовестной управляющей компании это тоже плюс. Снижается нагрузка. Не нужно взыскивать деньги с жильцов-неплательщиков, судиться. Выиграют все.
Ситуация в Тольятти показательная, наверное даже более серьёзная, чем в Самаре. У нас есть ряд управляющих компаний, долг которых насчитывает десятки, а то и сотни миллионов рублей. Поэтому считаю, что именно в Тольятти надо закладывать пробный камень и переводить на прямые договоры всех. Этот опыт нужно проанализировать и, в случае успеха, распространять по всей области.
Лучше меньше, да лучше
— Поддерживаете ли вы тренд на сокращение числа управляющих компаний, заданный областными властями?
— Абсолютно. Сокращение числа управляющих компаний приведёт к улучшению и качества обслуживания, и расчёта между поставщиками и контрагентами. Претензии управляющим компаниям и их бенефициарам предъявлять легче, когда это известные игроки и понятные люди. Кому задавать вопросы в условиях мелкой разрозненности? Где искать? Считаю, что компании с одним или двумя-тремя домами не могут существовать при нынешних тарифах на их услуги. А если мы будем их повышать, это ляжет дополнительной нагрузкой на людей, чего не хотелось бы. Хотя совсем от этого тоже не уйти, хотя бы компенсировать инфляцию мы должны, для чего нужно поднимать муниципальный тариф. Считаю, что это должно регламентироваться правительством и городом. Случается, что маленькие управляющие компании, заходя на рынок, занижают расценки на свои услуги. Людям интересно, но, как правило, от этого снижается качество.
— Но существует мнение среди аналитиков рынка ЖКХ, что мелкие управляющие компании порой управляют своим фондом лучше, чем крупные. Как с водой младенца не выплеснуть?
— Ситуация двоякая. Если небольшая компания берёт под управление несколько рядом стоящих домов нового фонда, в которых много квартир, нормальные инженерные сети, тогда, конечно. Можно управлять и тремя, и это будет качественно. Многие ТСН, управляя одним таким домом, неплохо справляются. А когда у тебя фонд пятой-шестой категории, бараки, двухэтажки, возникает совсем иное положение. Собирает, например, компания в таком доме 50 000 рублей в месяц и заходит в зиму. Час работы трактора для расчистки снега стоит 3 000 рублей. А работать надо часа три. Компания все собранные деньги за пять дней отдаст. А зима длинная. В таком случае маленькая компания погибнет.
— Каковы должны быть критерии отбора при очистке рынка?
— Самое главное, я считаю, должно быть всё прозрачно. Люди должны видеть, куда идут их деньги. Заплатили за текущий ремонт, увидели ремонт. Заплатили за ресурсы, поставщики должны деньги получить. Кроме того, долги УК могут быть таким критерием, наличие или отсутствие сотрудников, технарей, инженеров. Уставной капитал может начинаться не от 10 000 рублей, как сегодня, а от миллиона. Всё это станет отсечками для тех игроков, которые заходят на рынок, не зная как работать или имея недобросовестные цели.
Кроме того, УК должна быть полностью ориентирована на жителей. Иначе она на рынке не должна работать. Если есть массовые жалобы на некачественное обслуживание, то можно упростить переход этих домов под управление другой компанией. Не давать тем, кто не справляется, год срока, как сейчас.
Сейчас Государственная жилищная инспекция Самарской области в этой части работает совместно с правительством. Губернатор неоднократно требовал усилить контроль. Если есть грубые нарушения, нужно иметь возможность отзывать эти дома и переводить в другие управляющие компании. Но пока ещё много игроков на этом рынке. Больше, чем нужно.
Выход из кризиса
— Вы месяц назад возглавили тольяттинскую УК № 2. Тот ли это случай с большими долгами? И ведёте ли вы компанию по тому пути, который сами обозначили, заключая прямые договоры?
— Первые же мои переговоры состоялись именно с ресурсоснабжающими организациями — с «ТЭК» и «ТПлюс» (электроэнергия и теплоснабжение соответственно — Прим. ред.) Теплоэнергетики уже на прямых договорах. С электроэнергетиками мы эту работу ведём. Более 35 домов уже передали. Мы поставили срок полного перехода всего нашего фонда на прямые договоры — октябрь 2026 года по всем ресурсам.
Что же касается вопросов по неплатежам, которые есть к прежнему руководству, этим занимаются правоохранительные органы. Закон должен восторжествовать.
— Сколько сейчас у вашей компании домов и сколько долгов? Что вы планируете с ними делать?
— У нас группа из пяти управляющих компаний — 133 дома. Объединение входит в тройку крупнейших в Тольятти. Общий суммарный долг составляет порядка 500 миллионов. Мы смогли начать его гасить. Приоритетной задачей, конечно, является качественное обслуживание жилого фонда. Но параллельно стоит задача возместить ущерб, причинённый ресурсникам. Направляем на это прибыль. Сейчас для нас это история социальная — не про заработать, а про поработать и отдать. Но качество страдать не должно.
Сейчас вокруг нашей ситуации появились популистские заявления. «Кто-то деньги украл, а вы будете возвращать», — говорят нашим жильцам. Никакого отношения к реальности это не имеет. Кто-то летает в облаках и, не разбираясь в предмете, пытается заработать себе политические очки. Всё будет отдаваться исключительно из прибыли, из тех денег, которые мы бы могли заработать. А все работы, за которые люди платят свои деньги по квитанции — текущий ремонт, содержание — будут обязательно исполняться. Жители могут быть спокойными и не слушать популистов.
Топ-5 проблем
— Можете ли вы назвать топ-5 проблем рынка управления многоквартирными домами в Самарской области?
— Самое интересное, что долги УК — это не главное. Главная проблема — инженерные сети и состояние жилого фонда. Делать капитальные ремонты, исходя из сумм, направляемых на содержание, очень сложно. Здесь включается Фонд капремонта. Правда, у него есть графики, в которых многие дома стоят по времени далеко. Но жители могут провести собрание, перевести средства на спецсчёт, тогда работы будут выполнены быстрее. При наличии денег, конечно. Так мы подходим ко второй проблеме, с которой сталкиваются управляющие компании — собираемость денежных средств. Неплательщиков очень много, приходится вести претензионную работу, а это затраты.
Следующая проблема порождает многочисленные жалобы жителей на качество уборки. Во многом тому причиной — нехватка рабочих рук. К сожалению, все хотят быть руководителями, а руками работать мало кто хочет. Хотя самые главные люди в любой управляющей компании — уборщики, дворники, от которых зависит чистота и порядок в доме. Поэтому третья проблема — кадровая. Не хватает не только дворников, но и слесарей, сантехников, сварщиков, маляров, инженеров. Управляющая компания — это огромное производство, которому нужны рабочие руки. Причём квалифицированные.
Четвёртая проблема — долги перед ресурсниками. Основа основ её решения — переход на прямые договоры.
Пятая проблема — наличие множества мелких компаний на рынке, управляющих далеко не всегда большими и новыми домами. Многие не справляются, не хватает собранных средств. А иногда и цели справляться нет. Ответ — укрупнение. У большой компании есть ресурсы, есть возможности, есть специалисты, к ней тянутся кадры. Поэтому я уверен, что задача, поставленная губернатором, будет выполняться. Но надо понимать, что за секунду этого не решить. Работа идёт. Правоохранительные органы тоже подключились. У прокуратуры есть основания выступать инициатором лишения лицензии. Поэтому всё меньше становится шансов вести нечестную, неправильную игру на этом рынке. Уверен, что задача, поставленная губернатором, будет исполняться и ГЖИ, и правоохранителями.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
