В феврале 2025 года губернатор Самарской области Вячеслав Федорищев поставил задачу по сокращению в несколько раз числа компаний, управляющих жилым фондом региона. Тогда это решение вызвало дискуссию среди экспертов и игроков рынка. Год спустя редакция «АиФ-Самара» собрала круглый стол, участники которого обсудили промежуточные итоги действий, призванных реформировать и упорядочить эту конфликтоёмкую отрасль, работающую с огромным объёмом средств граждан.
Федеральный тренд
В своём стремлении сократить число управляющих компаний правительство Самарской области не выглядят «белой вороной». Общероссийский вектор – тот же. На федеральном уровне обсуждается предложение о создании в отрасли крупных «региональных операторов», как это уже случилось в сферах капремонта и обращения с отходами.
«На новых территориях этот принцип уже действует. Что будет у нас, тяжело сказать. Ведь мы видим, как работает Фонд капитального ремонта, и региональный оператор по обращению с ТКО. Проблем достаточно много. Мне кажется, нельзя посчитать сейчас, а сколько действительно нужно управляющих компаний Самарской области? Потому что есть компании, которые управляют двумя-тремя домами. И они справляются со своими обязанностями, и люди довольны», - поделился мнением руководитель регионального общественного центра «ЖКХ Контроль» Виктор Часовских.
«Не вижу смысла весь рынок какому-то единому лекалу приводить. Он неоднородный. У нас и жилой фонд неоднородный и состав жильцов неоднородный. Где-то старый фонд, а где-то новостройки. Не вижу какой-то там пилюли, которая бы помогла от всех болезней», - считает президент ассоциации «Профессионалы городской среды» Алексей Сорокин.
Однако в том, что правила игры нуждаются в глубокой доработке, если не пересмотре, никто из участников дискуссии в пресс-центре «АиФ-Самара» не усомнился.
Стало ли меньше?
Удалось ли сократить число игроков рынка за год? По данным государственной жилищной инспекции (ГЖИ) на февраль 2026 года в Самарской области функционирует 310 организаций, управляющих многоквартирными домами (МКД). За год этого статуса лишилось 61 юрлицо. «Кто-то решил сам лицензию сдать, кто-то не продлил в установленный срок. К кому-то мы применили принудительный порядок», - пояснил врио руководителя ГЖИ Георгий Степанян. Впрочем, три фирмы вновь получили лицензию, но «голую», не вернув дома, которыми ранее управляли.
Собственно порядка 300 «управляшек» работали в регионе и годом ранее. Иными словами, сокращения не произошло. Кто-то ушёл, кто-то пришёл. Ведь получить заветный билет в этот капиталоёмкий бизнес чересчур просто, считает Виктор Часовских.
«Требования элементарные. Я, как председатель лицензионной комиссии, могу сказать: чтобы получить лицензию необходимо лишь зарегистрироваться на территории Российской Федерации. Также директор не должен иметь судимости за экономические преступления, должен иметь квалификационный аттестат, а название управляющей компании не должно быть похоже на те, которые уже есть в Самарской области. Ну и учредители с директором не должны быть в «чёрных списках» по банкротствам. Всё. Государственная жилищная инспекция проверяет эти документы и говорит: «Всё нормально, можно выдавать лицензию». Сейчас ещё существуют лицензионные комиссии, которые рассматривают и утверждают заявку. Но с 1 сентября по новому закону они уйдут в небытие. Дискуссий не будет. Есть документы - есть лицензия», - рассказал Часовских.
Впрочем, сейчас уже готовится постановление правительства России об ужесточении лицензионных требований. Одно из ключевых новшеств будет требовать от соискателей наличия определённых собственных средств. Но пока этот вопрос на стадии обсуждения.
А вот лишить лицензии компанию непросто. Решение принимает суд, если существуют нарушения и иски от жилинспекции или прокуратуры. Теоретически УК может уйти с рынка, если от неё откажутся все жители всех её домов, выбрав новых управляющих. Какой бизнес без клиентов? Но это ещё более непростой путь.
Однако в феврале 2026 года впервые задействован новый для региона механизм. Он предусмотрен федеральным законодательством, но раньше в Самарской области не использовался. Две компании, обслуживающие две сотни МКД, лишились всех домов разом (но не самой лицензии) по редко применяемому в стране основанию, рассказал руководитель ГЖИ.
«Мы применили постановление правительства, согласно которому за два или более грубых нарушения, компания лишается сразу всех домов. Эти нарушения касаются важнейших требований безопасности, в том числе незаключение договора на техобслуживание внутридомового газового оборудования, на обслуживание лифтов, вентиляционных каналов. Если за них мы два или более раз привлекли к административной ответственности, мы можем исключить все дома из управления этой организации», - пояснил Георгий Степанян.
Это прецедентный, но довольно узкий коридор возможностей и применим лишь к наиболее нерадивым компаниям. У таких фирм и других нарушений, как правило, масса, уверяет руководитель инспекции. Талантливый предприниматель талантлив во всём. Но подавляющее большинство игроков рынка подобных фатальных проступков не допускает.
Берега реки претензий
По другим основаниям «управляшку» можно лишить права управления лишь частью домов. Именно той, где допущены нарушения. И только если из её ведения принудительно исключено 15 и более процентов всего фонда, начинается судебный процесс по отзыву лицензии. «Это очень долгий процесс, мы его, конечно же, применяем, но минимум полтора года всё идёт, при этом суды чаще всего становятся на сторону лицензиатов, исходя из принципа благоприятствования бизнесу, работающему в стране», - пояснил руководитель ГЖИ.
Например, моментально выгнать с рынка УК не получится за систематические неплатежи по счетам. А это одна из наиболее серьёзных проблем этой сферы в Самарской области.
«Полтора миллиарда на данный момент составляет задолженность управляющих организаций перед нами. На этом уровне она держится уже много лет. Мы не допускаем её прироста благодаря жителям, которые перешли на прямые договоры с нами», - пояснил директор Самарского филиала «ЭнергосбыТ Плюс» Владимир Сураев.
«В Самарской области сейчас около 400 миллионов рублей составляет задолженность перед всеми остальными основными поставщиками ресурсов - электроснабжения, газоснабжения. Это высокие цифры, и мы не видим динамики их снижения. Хотя прямые договоры жителей с поставщиками – определённое решение вопроса», - добавила руководитель управления мониторинга министерства энергетики и ЖКХ Виктория Попова.
Но и прямые договоры не решают системных проблем отрасли, согласились участники круглого стола. Это вынужденная мера. Ресурсоснабжающим компаниям, конечно, сложнее оперировать платежами и долгами каждой отдельной квартиры. Управляющая организация могла бы делать это быстрее и эффективнее, имея желание. Ещё один аргумент «против» проистекает из непонимания большинством граждан принципов разделения сфер ответственности. «Мы платим воду, почему она плохо течёт? Мы платим за отопление, но батареи холодные?» - с этими вопросами жильцы, переведённые на прямые договоры с поставщиками, идут не в свою УК, а туда, откуда пришла квитанция. И очень часто претензия оказывается не по адресу.
«У жителей есть иллюзия, что ресурсник, заключив с ними прямые договоры, почему-то решит все вопросы внутри дома. Нет! Никогда не решит. Почему? Да потому что управляющая компания как брала денежные средства за обслуживание жилья, так и продолжит их брать. Это её ответственность, её бизнес. А снабжающие организации как поставляли до границы стены дома ресурс, так и будут поставлять. И прямые договоры никак этот вопрос не решают. Люди думают, оплачивая нам квитанции, что приборы учёта в доме туда же входят, обслуживание внутридомовых сетей туда входит, подготовка к зиме туда входит. Это не так. Управляющая компания берёт денежные средства за обслуживание жилья, за то, что внутри дома будет работать она и только она. Как только люди начнут это понимать, они будут осознавать, что единственный вариант решения их проблем — выбор той управляющей компании, которая будет это делать добросовестно», - подчеркнул Владимир Сураев.
При этом претензий у самарцев к содержанию их домов огромное количество. В 2025 году ГЖИ рассмотрела более 68 тысяч жалоб на УК от жильцов. Это, к слову, на 10 тысяч меньше, чем годом ранее, но всё же. В межсезонье основными причинами недовольства становится грязь на территории и протечка крыш, зимой – неубранный снег, перерасчёты платежей остаются актуальным возбудителем гнева во все времена года.
Главный регулятор рынка
Однако утверждать, что жалобы граждан – это плохо, никто из участников дискуссии не стал. Напротив, они являются показателем гражданской активности. Вот только недовольство это нужно направлять в активное и системное русло. В том числе – цифровое.
С мая 2025 года государственная информационная система ЖКХ (ГИС ЖКХ) работает по новому принципу, рассказал руководитель Госжилинспекции Георгий Степанян. Жалоба гражданина или нарушение, выявленное инспектором, незамедлительно попадает через чат-бот в УК или ТСЖ, которые обязаны их отработать в нормативный срок и без напоминаний. Иначе – штраф и пристальный надзор. Так что, если у жильцов есть претензии, не нужно их скрывать.
Президент ассоциации «Профессионалы городской среды» Алексей Сорокин предложил активнее задействовать в выявлении нарушений и проблем возможности муниципалитетов. В частности, существующий институт управляющих микрорайонами.
«Буквально на днях у нас после снегопада и оттепели было несколько случаев падения наледи на людей. Теперь все ждут, что Госжилинспекция должна срочно все дома в городе проверить на сей счёт. Её теперь все остальные направления бросить? Здесь же не нужна какая-то компетенция особая, чтобы проверить – есть снег или нет. У нас есть управляющие микрорайонами. Они же могут по своим участкам пройти, зафиксировать проблемы, передать в ГЖИ, в администрацию района данные. У нас они занимаются всем, чем угодно, только не этим делами на местах А ведь они следить, где некачественная уборка, где наледь, где траву не выкосили, Они же получают зарплату», - поделился мнением Алексей Сорокин.
Представитель министерства энергетики и ЖКХ Виктория Попова уверена, что помимо простого информирования граждан, необходимо активно распространять обновляемые рейтинги управляющих компаний, чтобы люди знали, какой выбор сделать, если решат сменить УК. Или видели своих управдомов в числе «отстающих». Пользоваться своими правами призвал жителей региона и директор Самарского филиала «ЭнергосбыТ Плюс».
«Главный на рынке ЖКХ — собственник. Не потому, что клиент всегда прав, а потому, что собственник должен переживать и душой радеть за свою недвижимость. Он должен осознанно выбирать ту компанию, которая будет должным образом обслуживать его имущество. Если собственники будут понимать, что управляющая компания вовремя перечисляет денежные средства ресурсникам, если она готовит качественно дом к зиме, он будет продолжать с ней свои отношения. Если это не так, необходимо изучить рынок и поменять УК. Если, на взгляд собственника таких компаний просто нет, то есть возможность организации ТСЖ либо ТСН. На рынке сейчас есть полный спектр возможностей управления недвижимостью. Но если собственник встанет в позицию, что кто-то должен за него решить, выбрать управляющую компанию, сходить к ресурснику, написать жалобу, никакого качественного сдвига не произойдёт», - поделился мнением Владимир Сураев.
«Первое решение проблемы - грамотный собственник, который знает свои права и обязанности, умеет себя защищать», - резюмировал итоги обсуждения руководитель «ЖКХ Контроль» Виктор Часовских. Пока ключевой игрок рынка – потребитель – этого не осознает, дискуссию в пресс-центре «АиФ-Самара» придётся возобновлять вновь и вновь.
С полным видео экспертной дискуссии вы можете ознакомиться по ссылке.
Подписывайтесь на АиФ в  MAX
|
