«Монако» по-самарски - инвесторы и банкиры ищут справедливости в суде

Двойной залог

История с недостроенным поселком «Монако» началась в далеком 2008 году. Застройщик ООО «Проект Монако» оформил в Первобанке кредит на 150 млн рублей и приступил к строительству. Землю на 6-й просеке, на которой, собственно, и велось строительство, оформили в банке в качестве залога. Но, видимо, кредитных средств строителям показалось недостаточно, и одновременно застройщик активно заключал предварительные договоры купли-продажи с частными инвесторами. Два десятка человек выложили за свой будущий коттедж немаленькую сумму - 15-20 млн рублей. При этом покупатели не знали, что земля заложена в банке, а банк не подозревал, что застройщик столь вольно распоряжается залогом.

Махинации вскрылись, когда в 2009 году строительство «Монако» было заморожено, и в марте 2010 года одна из покупательниц коттеджа подала на недобросовестного застройщика в суд. В декабре 2010 г. заявление в прокуратуру подал еще и Первобанк. На тот момент с учетом невыплаченных процентов сумма задолженности застройщика перед банком составила уже 225 млн рублей!

Алексей Кирьяков, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, так комментирует сложившуюся ситуацию: «Согласно существующему законодательству, предварительный договор дает сторонам право в будущем заключить основной договор (если одна из сторон будет от этого уклоняться, заинтересованная сторона имеет право принудить заключить основной договор через суд). Таким образом, права на недвижимое имущество возникают только с момента государственной регистрации основного договора. Сбор средств с инвесторов по предварительному договору, на мой взгляд, вообще может быть расценен как мошенничество».

Суд да дело

На первых же судебных заседаниях вскрылся занимательный факт «продажи» заложенной земли. При этом оказалось, что покупатели земли по предварительным договорам купли-продажи по сути даже не являются дольщиками!  Оказалось, что по их договорам они получали не права на землю и дом, а  лишь право в будущем заключить основной договор. А учитывая, что земля на тот момент уже была заложена в банке, будущие жильцы «Монако» оказались в весьма незавидном положении.

Кстати, в январе 2012 года ООО «Антарес» на все том же спорном участке земли попыталось реализовать еще один проект, построив 9-этажный жилой дом, однако городская комиссия по застройке и землепользованию отклонила эту заявку компании. ООО «Антарес» (бывшее ООО «Проект Монако») было признано банкротом. Чтобы уйти от уплаты долгов, компания пыталась признать кредитный договор с Первобанком под залог земли незаключенным. Суд такой иск, естественно, отклонил, подтвердив: ипотека заключена по закону и Первобанк имеет полное право на заложенный участок земли. В то же время Ленинский районный суд удовлетворил иск Первобанка о взыскании части долга лично с одного из собственников ООО «Проект Монако» - владельца СК «Портал» Марата МУХАМЕТШИНА. Сейчас для взыскания долга личное имущество должника готовятся выставить на торги.

По сути, в конфликте две пострадавших стороны. Во-первых, банк, выдавший на строительство кредит и не получивший обратно денег. А во-вторых, покупатели земли, которые вложили в строительство домов свои кровные средства и в результате остались ни с чем. 

Выходом из положения и для покупателей коттеджей, и для банка была бы продажа заложенной земли. В этом случае участки будут выведены из залога и покупателям коттеджей на них можно будет наконец оформить право собственности, а банку вернуть вложенные средства. Изначально речь шла о продаже всего большого участка с 58 будущими коттеджами целиком, однако по настоянию дольщиков решение изменили:  каждый земельный участок будет продаваться отдельно, со всем имуществом на нем. Чтобы исключить возможные споры о цене земельных участков, на последнем судебном заседании Первобанк выступил с ходатайством о проведении судебной экспертизы их стоимости.

МНЕНИЕ

Евгений Старостин, директор юридического агентства «Партнер»:

- Сейчас каких-либо прав на землю у частных инвесторов, заключивших предварительные договоры купли-продажи, как таковых нет. Все права на земельный участок в соответствии с договором об ипотеке (залоге недвижимого имущества) имеет залогодержатель – Первобанк. Сложившуюся ситуацию можно охарактеризовать как договорные риски. Права залога регистрируются в Регпалате, поэтому, когда данные частные лица приступали к инвестированию, они должны были получить в Регпалате лист обременений. Заключение мирового соглашения между сторонами вполне возможно, главное препятствие - вопрос о стоимости земельных участков, который должен на основании независимой оценки разрешить суд.

Смотрите также:

• Минтранс через суд изымает земли под строительство Фрунзенского моста →
• Опять плати. Налог на недвижимость станет «рыночным» →
• Самарский ипподром: так не доставайся же ты никому? →