В Самаре существует два больших района, носящих неофициальное название – Безымянка и Металлург. Жилые кварталы, прилегающие к промышленным зонам крупных предприятий, в том числе и военно-промышленного комплекса, застроены двухэтажными домишками. Они возводились для рабочих и инженерно-технических работников пленными немцами в 40 – 50-е годы прошлого века, после Великой Отечественной войны. Предполагалось, что таким образом будет быстро решен вопрос переселения их временных бараков, а потом уже всех дадут квартиры в новых благоустроенных микрорайонах. Частично так и произошло в советское время, но перестройка и новый уклад положили конец мечтам местных жителей о новом жилье для рабочих.
Эти «времянки» достояли до нашего времени, по сути двукратно превысив свой ресурс. Практически все эти дома уже признаны аварийными или ветхими, включены в программы на расселение.
По соседству с ужасом
В России действовало две программы по расселению из ветхого и аварийного жилья: для домов, получивших этот статус до 2017 года, а затем с 2017 по 2022 год. Собственникам предлагалась денежная компенсация, по договору социального найма – квартира той же площади в пределах населенного пункта, но не обязательно в том же районе. Для переселенцев жилье выкупалось муниципалитетом по установленной администрации цене за квадратный метр, которая, как правило, была ниже рыночной. То есть, переезжать приходилось хотя и в более комфортную квартиру, но на окраинах.
Процесс мог занимать долгое время, иногда в старом доме оставалось жить одна – две семьи, а остальные помещения занимали маргинальные личности. Или же соседние дома стояли заброшенными, а один – жилой, в окружении пристанищ для полукриминальных личностей. Площадку могли отдать под точечную застройку, и тогда небоскреб красовался среди хибар. Ни о какой социальной инфраструктуре речи, как правило не шло, за исключением тех объектов, которые город строил по своей программе. Всё это приводило к серьёзному недовольству как общества, так и строителей. Одним не хотелось уезжать, другим было мало площадок, причем строить-то хотелось кварталами, а не по одному дому, так как это выгоднее.
Как вытащить граждан из трущоб
В 2020 году были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, а в 2022 году премьер-министр Михаил Мишустин анонсировал новые правила: с 2025 года расселение из аварийного и ветхого жилья пойдет по программам комплексного развития территорий. Это позволяет решить сразу две проблемы – вытащить граждан из трущоб и придать новый импульс развития депрессивным территориям.
Например, печально известный 66 квартал на Металлурге. Дома здесь не просто обветшалые - так в среднем им по 80 лет - они опасны для жизни. Власти в течение длительного времени расселяли их по мере возможности по программе «Жилье и городская среда». В итоге получалось, что часть жителей переехала, а часть – осталась посреди разрушающихся зданий. «Заброшки» облюбовали бомжи и маргиналы, вследствие чего во многих домах происходили крупные пожары. Инвесторам территория была неинтересна, а против точечной застройки выступали жители.
Но четыре года назад администрация Самары разработала план комплексного развития территорий. Он был тесно связан со строительством станции метро «Театральная». Так как практически все участки в центре города были освоены, то было принято решение развивать Безымянку и Металлург, в том числе, опираясь на станции метро. Метрополитен в областной столице, в отличие от других городов, изначально развивался от рабочей окраины в центр, а вот строительство ЖК – наоборот.
Мало дают?
Комплексное развитие территорий (КРТ) решает, в том числе, несколько проблем. Во-первых, инвестор должен предусмотреть в обязательном порядке строительство социальных объектов – детсадов, школ, поликлиник, по согласованию с городскими властями. Таким образом, не будет избыточной нагрузки на имеющуюся социальную инфраструктуру. Во-вторых, он обязан создать благоустроенную среду, а значить выделить территории под спортивные и детские площадки, скверы или аллеи. На 1 января 2024 года из 14 выделенных участков под КРТ инвесторы нашлись для пяти. Некоторые, как например две территории в поселке Мехзавод, интереса не вызывают, около линии метрополитена почти на все уже заключены договора.
Не все жители одобряют представленную им возможность улучшить свои жилищные условия. В течение двух лет Самару сотрясает череда скандалов, граждане недовольны тем, что их дома включают в программу, признают аварийными, их не устраивает размер компенсации и переезд в другой район.
В Самарской области в сентябре 2022 года был принят закон, получивший название «33 квадратных метра». Согласно нему, если земля изымается для государственных нужд, то помимо выплат, положенных по федеральному закону, они могут претендовать на региональные доплаты. Такой механизм был опробован при расселении территории, попавший под строительную зону станции метро «Театральная» по программе КРТ. Большинство жителей получили компенсацию, однако нашлись и те, кто пытался оспорить расселение в суде. Суд, незначительно повысив выплаты, положенные по федеральному закону, поддержал власти, утвердив решение о выселении. Но вот региональную компенсацию они потеряли.
Несговорчивые жильцы
Юрист Ольга Субботина отмечает, что вступивший в силу с 24 июля 2023 года закон вносит изменения в ЖК РФ.
«Теперь в том случае, если жилец не желает заключать договор, передавая право собственности на свою квартиру, то заинтересованные лица могут обратиться в суд с исковым требованием о понуждении собственника подписать, наконец, этот документ.
Обратиться в суд смогут: федеральные, региональные или муниципальные органы власти; общее собрание жильцов расселяемого дома; инвесторы, с которыми заключён договор о КРТ.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда РФ №49 от 2018 года суд может требовать, чтобы договор был заключён. Соответственно, с этого момента заинтересованные лица вправе требовать от судебных приставов-исполнителей мер по принудительному исполнению акта.
Это позволит раз и навсегда разобраться с «синдромом последнего жильца», ускорив осуществление программ КРТ. Однако специалисты предупреждают: есть риск того, что заинтересованными лицами будут фальсифицироваться решения общих собраний.
Споры о признании решений таких собраний уже составляют изрядную часть судебной практики, а в случае, если за ними могут стоять миллионы рублей, выделяемых на развитие застройки, есть риск столкнуться с новыми проблемами. Впрочем, так ли это – покажет практика судебных решений», - резюмирует юрист.
Кто имеет право на компенсацию?
Тем, у кого изымается единственное жилье площадью менее 33 квадратных метров предоставляется единовременная денежная выплата. На нее также могут претендовать и имеющие долю в жилом помещении, если она меньше 33 «квадратов».
На эту выплату можно приобрести квартиру площадью 33 квадратных метра по среднерыночной цене, установленной на момент изъятия. Сегодня по Самаре это 95 тысяч рублей за метр. То есть, если у гражданина забирают семиметровую комнатушку, то ему доплатят за 26 квадратных метров дополнительно.
Если его комнату оценили по стоимости ниже рыночной, как находящуюся, например, в ветхом или аварийном доме, то кроме доплаты за метры он получит доплату за свои 7 квадратных метров, чтобы цена была средней по рынку. Например, оценка экспертизы – 21 тысяча рублей за квадратный метр, всего по закону должны выплатить 147 тысяч рублей. За оставшиеся 26 «квадратов» компенсация составит 2 миллиона 470 тысяч рублей.
Если в комнате площадью 18 квадратных метров прописано двое собственников, то доля каждого составит по девять «квадратов». За остальные 24 квадратных метра можно получить компенсацию.
